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九江城区小区公共物业收益分配谁在做主?

2017年九江城区两个小区业主分红引发思考

公共物业收益分配谁在做主?

澳门银河,澳门银河网址多少,澳门永利,澳门永利娱乐场正网讯 2017年,九江城区的时代豪邸和阳光国际小区给业主分红——米油等年货。在新闻媒体的传播下,引起城区诸多小区业主的关注。很多业主提出一个问题,公共物业收益分配何时能在自己小区实现,又是谁在做主进行分配?

发红包凝聚业主感情

不少小区都成立了业主委员会,很多居民也表示,从中看到了小区物业管理的一些改善,但是给居民发放红利的,在浔城并不多见。

2017年12月初,阳光国际小区业主委员会成立了,在与物业商谈后,拿到了5万元小区停车费、广告费等公共收益,并于今年1月给小区内1492户业主每户发放一袋5公斤装的大米。

“目前已经发放了1370袋大米,未领取的业主可以在2018年再次发‘福利’时补领。”阳光国际小区业委会主任鄢梅生告诉浔阳晚报记者,小区公共部位收益每年约为5万元,其中包括承包停车场的45个车位的2万元和40台电梯的轿厢广告费约3万元。“与其他多数小区不同的是,电梯内广告的合同是由业委会直接与传媒公司签订的,一台电梯每年费用为600元。”鄢梅生称,600元的价格在九江已经算高的了。

谈到给业主发米的初衷,鄢梅生说:“这是为了增进业委会、物业和居民的情感和凝聚力。业委会的职责是支持并监督物业的工作并协调物业和居民之间的关系,如果业委会和居民不能够团结在一起,成立业委会就没有意义了。”

鄢梅生表示,下一步,业委会将在不影响小区整体环境的情况下进行创收,以获得资金为业主服务。“我们争取在今年上半年办一个业主活动中心,为居民提供一个阅读、交流的场所。同时,居民们平时买菜要去沃尔玛超市,不是很方便,我们也在想办法解决这个难题。”鄢梅生称,目前业委会有12名成员,都没有拿过一分钱工资,今后他们还会根据每年公共收益结余情况,给业主们发福利。

“自从《浔阳晚报》报道我们用公共收益给业主福利的事情后,有很多小区都效仿了。”浔阳晚报记者在小区内随机采访几名业主,大家都很赞成业委会的做法。“很少听说别的小区公共收益还发给业主的,我们小区算是走在前列了。”业主吴先生说。

无独有偶,位于阳光国际小区附近的时代豪邸小区业委会也动用了小区公共收益给业主发放了“红包”。“此前公共收益一直掌握在物业的手上,拿回这部分资金是一个艰难的过程。”时代豪邸小区业委会的汪主任表示,在经过长时间的商谈后,业委会与物业达成协议,小区的公共收益由物业收取50%的管理和手续费,其余50%返还给业主。“今年我们动用了3万余元,发放给业主。如果小区物业费的收取比例能够达到100%,物业将返还全部的公共收益。”汪先生表示,目前小区的物业费缴纳比例约为85%到95%之间。

华宝花园楼道的快餐和开锁广告。

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业主心有所想却难偿所愿

看到“别人的小区分红”的新闻后,许多小区的业主也心有所动。华宝花园小区业主李女士说,听到别的小区年终给业主分红,心里也有些羡慕,如果什么时候也能收到礼品,哪怕就是一点鸡蛋、大米,也是值得高兴的,但这个想法好像有点飘渺。她说,住在小区10余年,物业公司换了几个,只见小区广告牌越来越多,但从没见物业公司公示过收入,分红更是不可能。

在长虹小区,接受采访的业主也表示,听到别的小区分红有些想法,但自己的小区没有物业公司,也没有业主委员会,公共物业部分无人过问,谁占用了就由谁受益,这么些年也没人管。

一些没有业主委员会的小区里,公共收益由物业公司经营管理,但发红包的很少。

开发区观澜盛世小区绿城物业公司林经理告诉浔阳晚报记者,目前观澜盛世小区暂时没有业主委员会,小区的公共收益有电梯间的广告牌、小区内游泳区等,所以公共收益部分一直是由物业代管,为此物业建立了一个经营性账户,用来管理小区公共收益。

经营性账户的用途主要用做小区内的建筑、设施大修或改造,因物业维修的费用有一定额度,如果费用超出了额度,则就要动用经营性账户。动用经营性账户需要一定程序,首先做一个计划表,张贴在小区的各个公示栏,并一家一户打电话或者上门告知情况,只有三分之二的业主同意,才可以动用经营性账户进行维修或改造。

另外,物业每年还会公开两次经营性账户给小区的业主。之前曾有小部分业主在业主微信群里反映想将公共收益分配给业主,但是这需要由业委会来管理的。如小区以后成立了业主委员会,物业将会把公共收益部分全部交由业委会管理。

事实上,在调查中,浔阳晚报记者发现,城区多数小区的物业公司仅表示设立了公共或专门账户,或者公告过业主公共收益,但都未发过红包,即便有业主委员会,也基本没有向业主发过红包。从已经发红包的小区做法来看,业主委员会在其中起到了重要作用。

水木清华校区门口的广告。

水木清华校区门口的广告。

业委会:为业主争取权益

随着发红包消息的扩散,城区一些小区的业主委员会也开始主动争取大家的权益。

濂溪区慧龙新城小区有物业公司和业主委员会,对小区公共收益分配问题,物业公司钟经理说,目前慧龙新城小区的公共收益部分由物业代收代管,公共收益包括电梯间广告牌和摊位等,小区一共31台电梯,每台电梯一年的广告牌收入约550元,再加上一些摆摊设点的收益,小区每年公共收益一共35000元左右。前几年物业与业主委员会签订了一份合同,写明将每年公共收益的30%交给业主委员会支配,其余费用物业用来添置小区坐椅或者设施维修等。钟经理介绍,慧龙新城小区属于较老旧的小区,2018年以前,小区物业费一直在4至8角钱一平方米之间,收取的费用并不高,可每年的物业缴纳率却十分低,导致物业公司一直处在亏损状态,所以从2016年开始,物业公司只交给业主委会员一小部分的公共收益。

但慧龙新城小区业委会曹主任说,业委会与物业签订的合同中虽然规定将小区每年公共收益部分的30%交由业委会作为小区共用基金,但最近几年物业一直没有履行这个合同条款。业委会一直都在催促,物业公司以小区物业收费低、物业费缴纳率低为由一直没拨付。业委会虽然了解这个情况属实,但还是希望物业按照合同的条款办事。业委会的正常运行也是需要一定费用的,比如业委会聘请退休人员胡阿姨每天检查小区的物业服务质量、收集业主投诉、配合物业进行小区工业,但由于没有经费,胡阿姨目前已一年半没拿到工资。业委会其他成员一直以来都是义务做事,由于没有经费,业委会有好的想法也无法实施开展。

曹主任说,不管是物业、业主委员会和业主,大家共同的目标都是希望小区能够越来越好,希望物业收取的小区公共收益都能“取之小区,用之于小区”。2018年伊始,小区物业已提价,业委会以文字形式将新的一年对物业服务的要求送达给物业公司,希望物业能够将管理服务提升一个档次,同时也希望能够将合同写明的公共收益部分尽快交给业委会,以便让业委会更好地开展工作。

在浔阳区庐峰小区,物业姚经理告诉浔阳晚报记者,庐峰小区属于比较老旧的小区,硬件设施不够完善,所以公益收益部分并不多,只有地下车库和自行车棚两项。小区业主委员会将公共收益交给物业代收代管,其中30%的公共收益约4万元作为业主委员会的办公经费,如:办公基本设备、文件印制、召开各种会议等,其余则作为小区公共设施维修。庐峰小区业主委员会郑主任说,对于公共收益部分,小区物业与业委会是有合同的,业委会委托小区物业代收代管小区公共收益,物业每年交公共收益的30%给业委会,作为业主委员会的办公经费,其他则是由小区物业作为小区公共设施维修费,如路面、路灯等设施的维修,经费的支出业委会也是了解的。

然而,在城区许多小区并没有业主委员会,有的虽然有物业公司,但关于物业公共收益的归属与管理却一直存在物业公司与业委会扯皮的现象,许多业主委员会提出收回收益再分配,但物业公司则以各种理由推脱,没有业主委员会的小区,这部分收益则完全被物业公司纳入囊中。

东方花园门口广告不少。

东方花园门口广告不少。

没有业委会,收益分红更渺茫

在九江城区,居民小区业主委员会的情况如何呢?浔阳晚报记者对城区三个区内的社区进行了随机调查,发现被调查的小区多数没有业主委员会。

濂溪区十里大道德化小区地处新旧城区交界地,这里既有单位宿舍,也有开发商兴建的现代小区。据社区主任介绍,辖区里各单位宿舍区有八九个,由单位管理物业,开发商兴建的小区有4个,只有两个有物业公司管理,一个成立了业主委员会,但小区物业服务经费难以收齐,根本实现不了小区公共物业收益分红的愿望。他说,4个小区里,还有一个自治小区,但小区规模小,同样没有业主委员会。

浔阳区人民路街道新东方社区近年来老城改造,出现了许多新建的现代小区。据统计,目前已有7个小区有物业公司管理。但社区表示,这7个小区都没有业主委员会,也没有公共物业收益的分红。在一些单位老宿舍区里,居民想自治,也有居民到社区咨询如何成立业主委员会,但跑了几年也没成立起来,原因是小区很多居民连筹备成立的大会都不愿意来,导致社区和热心居民空有一腔热情。社区工作人员也说,没有业主委员会的小区,要想做好公共物业也很难,大家都不过问,只能导致公共资源闲置,而有业主委员会或物业公司服务,业主也能省心省事,也就有可能实现公共收益和分红。

开发区滨兴街道兴中社区的工作人员则介绍,兴中社区里有3个居民小区,分别是海扬小区、瞰江郡和官牌夹复建小区。其中,海扬小区和瞰江郡有物业管理,复建小区没有物业管理;而这3个居民小区,都没有成立业委会。“瞰江郡(的居民)以前想成立业委会,可能业主没有协商好,最终没能成立。”社区工作人员透露。

那么,我市有多少家居民小区及物业管理公司呢?据市房产局物管办工作人员介绍,截至2013年,九江中心城区的居民小区有160家左右。2017年统计显示,整个九江地区(含县区)有200多家物业公司。该工作人员强调,这200多家物业公司是目前在市房产部门登记在册,有资质备案的。

2017年,这200余个居民小区,仅有少量小区实现公共收益分红。

市物管办:公共收益不能纳入物业收入

据市房产局物管办工作人员介绍,居民小区的管理部门扣除管理费用之后,剩余的公共区域收益,应该属于全体业主。至于这笔收益怎么用?既可以纳入维修基金,也可以由全体业主召开业主大会决定。“这是他们的权益,怎么用,业主说了算。”该工作人员表示,业主大会决策公共收益的用途,业委会只是执行机构。同时,该工作人员表明,物业是对小区进行管理,因公共区域所获得的收益,不能作为物业公司的收入。如果小区没有业委会,那么物业公司在这一块的账目应该清晰列出;如果小区成立了业委会,业主大会决定公共收益如何分配后,可由业委会代业主与物业进行交流。尽管如此,该工作人员补充,因为物业公司为小区提供管理,所以关于公共区域收益这一块,肯定要扣除相应的管理费用。“比如停车费。”扣除相应的管理费用之后,剩余的钱应该纳入公共区域收益。如果业主要争取这部分收益,可以召开业主大会双方协商,也可通过业委会向物业提出要求。据了解,一般情况下,公共区域收益首先是被纳入维修基金,业主也可以召开业主大会决定如何分配。

律师观点:应成立业委会加强公共资源管理

针对小区公共资源利益归属问题,尚没有一个十分清楚的界定。浔阳律师事务所周时进律师认为,在浔城有部分小区成立了业委会,可以代表大多数业主行使自己的权利。至于小区公共资源利益问题,周律师说,首先是业主该主动自愿成立业委会,让才有组织来维护业主的权益。小区有了业委会,在选择物业公司进入小区管理时,可以就相关问题进行协商,包括公用资源的使用收入分成。假如小区没有成立业主委员会,公共资源被利用所产生的利益,就无法让业主所享受到。物业公司作为小区的管理服务部门,使用公共资源所获利益,只能让业主“望钱兴叹”。

对于小区广告如果安置在公共区域,所带来的收益应该属于全体业主,小区公共收益可用于改善小区服务,提高公共服务能力,也可以作为鼓励业主维护公用利益,按时交缴物管费的一种福利。公共资源利益由业主委员会保管并公布资金去向,如果居民对公示账目有疑问,或觉得自身权益受到侵害,可以请小区业委会对公共区域的广告经营行为进行监督,或向行业主管部门反映,也可以向法院提起诉讼。

记者 余纯桃 张新红 李超铭 吕安琳 陈诚 文/摄

[责任编辑:刘枫]